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『宅建士(宅地建物取引士)』とは?仕事内容(独占業務)などについても紹介!

更新日:2023/03/14

当ページでは、よく見聞きする『宅建士(宅地建物取引士)』の資格の概要と、仕事内容(独占業務)などについて紹介しています。宅建士の資格取得をご検討中の方はぜひご一読いただけましたら幸いです。

『宅建士(宅地建物取引士)』とはどのような資格?正式名称は?

正式名称は「宅地建物取引士」であり、宅地建物取引業法で定められた国家資格のこと!

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「宅建士」という資格をよく見聞きすることがありますでしょうか?この宅建士とはその正式名称を『宅地建物取引士』といいます。
この宅地建物取引士は、宅地建物取引業法で定められている国家資格です。毎年およそ20万人前後もの受験者数を誇ります。宅地建物取引士になるためには、宅建試験(宅地建物取引士資格試験)を受験しなければなりません。この宅建試験(宅地建物取引士資格試験)に合格し資格を取得すると、不動産の売買や賃貸物件の斡旋などを行う際に、専門知識を持っていないお客さんなどに対して、専門家として詳しく説明を行うことができるようになります。不動産の取引は高額であるものの、クライアントの多くは不動産に関する専門知識や売買経験がない方が少なくありません。取引を行う際に、不当な契約を結んでしまった場合、後々思わぬ損害を被ってしまう可能性も否定できません。そのようなことが起きてしまわないように、お客様が知っておくべき事項(重要事項)を説明するのが宅建士の仕事であり、その重要事項の説明をお客様にできるのは宅建士だけです。宅建士(宅地建物取引士)という資格は、全国で起きている不動産に関するトラブルを少しでも削減し、宅地や建物の取引を安全で、スムーズに行えるようにすることを目的としたものです。


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『宅建士(宅地建物取引士)』の仕事内容・独占業務とは?

主な仕事内容・独占業務(1):「重要事項の説明」

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『宅建士(宅地建物取引士)』の主な仕事内容・独占業務の1つめは「重要事項の説明」です。宅建士は不動産の契約者(賃貸物件の売買、賃借など)をする人に対して、当該建物に関する情報(重要事項)を契約の前に必ず説明する義務があります。売買代金・支払時期・登記申請の時期、私道の有無、電気・水道・ガスの設備状況、駐車場の有無、契約の解除条件といった重要事項を説明するものです。契約後に「言った・言わない」といったトラブルなどを防ぐためにも、この重要事項説明は重要な役割を果たします。
以下で、具体的な重要事項の説明方法などについて解説していきます。

【重要事項の説明方法について】

●重要事項説明書を交付して、説明しなければなりません。
●重要事項説明書への宅建士の記名と押印の義務があります。
●重要事項の説明の際には、宅建士証を提示して行わなければなりません。
※宅建士(宅地建物取引士)でなければ、重要事項の説明を行うことはできませんが、「専任の」取引士でなくとも問題ありません。

・説明を行う時期について

重要事項の説明は、契約が締結する前までに行います。

・説明をする場所など

説明を行う場所については特に定められていないため、自宅や宅建業者の事務所、喫茶店・カフェといった場所でも問題ありません。

・説明を行う対象者(相手)について

ケースにより、下記のように異なります。重要事項として説明する必要がないことなども併せて説明します。

(1)不動産の売買の場合:買主へ説明を行う
   →この場合、売主への説明義務は発生しません。

(2)不動産の賃借の場合:借主に説明を行う
   →この場合、貸主への説明義務は発生しません。

(3)交換の場合:当事者双方に説明を行う義務があります。

わかりやすい考え方として、「お金を払う側」には説明義務が生じると考えておくと良いかもしれません。
交換の場合は、どちらも自分のものではないものを手にするので、重要事項の説明義務が生じると考えておきましょう。

重要事項として説明する必要がないのは、
■売買の代金・賃料の支払い方法・時期
■登記への申請を行う時期
■引き渡しの時期

上記の3つは重要事項説明をする必要がない項目ですが、契約書への記入は必要になります。

【重要事項の説明をテレビ会議・電話、Skype・zoomで行う場合】

重要事項説明は、要件を満たすことで対面でなく、テレビ介護・電話、skypeなどを使って重要事項説明を行うことができます。
(※賃貸のみテレビ会議などで重要事項説明を行うことができますが。売買などについては行うことはできません。)
●説明の内容(文字)が映像でしっかり読むことができ、音声がしっかり聞き取ることができ、お互いが話すことができる環境において実施すること。
●取引士により記名押印された重要事項説明書などを説明の相手方に事前に、お客様(借主)に送付していること
●お客様が重要事項説明等を確認しながら説明を受けることが状況にあること、また、映像や音声が聞き取れることを、取引士が説明を開始する前に確認すること
●取引士証を提示し、お客様が「画面上できちんと確認できたこと」を、取引士がお客様に確認すること。

【重要事項の項目について】

国土交通省の方で公開されている重要事項の項目は下記の通り大きく分けて6つあります。詳細につきましても下記の通りです。

(1)物件に関する管理関係の明示

(登記された権利の種類、内容等/私道に関する負担/定期借地権又は高齢者居住法の終身建物賃貸借の適用を受ける場合)

(2)物件に関する権利制限内容の明示

・詳細

(都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要/用途その他の利用に係る制限に関する事項)

(3)物件の属性の明示

・詳細

(飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し/宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)/当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か/当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か/当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か 敷地に関する権利の種類及び内容/共有部分に関する規約等の定め/専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め/石綿(アスベスト)使用調査結果の内容/耐震診断の内容/住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)/専用使用権に関する規約等の定め/所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め/修繕積立金等に関する規約等の定め/台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況(※)/管理の委託先(※))

(4)取引条件(契約上の権利義務関係)の明示

(代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的/契約の解除に関する事項/損害賠償額の予定又は違約金に関する事項/契約期間及び契約の更新に関する事項(※)/敷金等契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項(※)/契約終了時における建物の取壊しに関する事項(※))

(5)取引にあたっての宅地建物取引業者が講じる措置

(手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)/支払金又は預り金の保全措置の概要/金銭の貸借のあっせん/瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容)

(6)区分所有物についての事項

(敷地に関する権利の種類及び内容/共有部分に関する規約等の定め/専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め/専用使用権に関する規約等の定め/所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め/修繕積立金等に関する規約等の定め/通常の管理費用の額/マンション管理の委託先/建物の維持修繕の実施状況の記録)

主な仕事内容・独占業務(2):「重要事項の説明書面への記名・押印」

『宅建士(宅地建物取引士)』の主な仕事内容・独占業務の2つめは「重要事項説明書(35条書面)への記名・押印」です。
文書にまとめた重要事項の説明書面を相手方(通常は買主または借主)に渡し、その書面の内容に沿って具体的な説明を行います。売買契約の場合は「買主」へ、賃貸契約の場合は「賃借人」に交付されるものです。この重要事項説明書は、契約をするか・契約しないかの意思決定にも関わる重要な書面であり、宅建士が行った説明が重要事項説明書の内容と一致していることを証明するために、この記名・押印は絶対に必要なものです。この重要事項説明書への記名と押印を行わなかった場合は、需要事項説明を行っていた場合でも、宅地建物取引業違反となります。

主な仕事内容・独占業務(3):「契約書への記名・押印」

『宅建士(宅地建物取引士)』の主な仕事内容・独占業務の3つめは「37条書面(契約書)への記名・押印」です。この37条書面(契約書)とは、売買・賃貸・交換契約などの契約の際に用いられるもので、契約が締結された後は、遅滞することなく契約の当事者に交付されるものです。

【37条書面(契約書)の交付先】

●売買契約の場合:売主・買主へ交付する
●賃貸契約の場合:賃貸人・賃借人へ交付する
●交換契約の場合:両当事者へ交付する
※宅建業者が当事者の場合は、相手方へ交付しいずれにも記名・押印が必要です。

宅地建物取引士は、事前にこの37条書面(契約書)に目を通しておき、契約書の内容に誤りがないかを確認した上で、記名と押印を行います。 この37条書面(契約書)については、説明義務はありません。そのため、記名と押印のみが宅建士の独占業務となります。


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